As 10 principais tendências para acompanhar em 2022

Embora haja alguma preocupação de que os atrasos na cadeia de suprimentos e o aumento dos salários sustentem a inflação bem além de 2022, a CONTI acredita que a inflação está no seu pico ou próxima disso e em breve começará a ceder. No entanto, a inflação nos próximos anos provavelmente será maior do que a média pré-pandemia de 1,6% ao ano. Com base em nossas análises, prevemos uma taxa de inflação em 2022 de 4,4% e uma taxa de inflação em 2023 de 2%.

Já estamos vendo as cadeias de suprimentos se reajustarem e os consumidores estão recebendo menos estímulos financeiros em relação ao auge da pandemia. Os hábitos de consumo estão mudando ainda mais à medida que as pessoas se sentem mais confortáveis saindo para pagar por serviços, ao invés de adquirir mercadorias e ficar em casa.

Já sabemos que o Federal Reserve planeja aumentar a taxa de juros em resposta à inflação e à rápida recuperação do mercado de trabalho, e agora é apenas uma questão de saber quanto. Elevar demais a taxa de juros seria adverso para investidores de todos os tipos. No entanto, a CONTI acredita que o aumento das taxas de juros não será tão desfavorável aos imóveis comerciais quanto alguns investidores temem. Se olharmos para as taxas de juros de uma perspectiva histórica, estas provavelmente permanecerão relativamente baixas.

Quando pensamos a respeito do retorno de investimentos, temos que levar em conta a inflação. Se subtrairmos a taxa de inflação da taxa de juros nominal atual, teremos a taxa de juros “real”, que representa uma imagem mais clara do que nosso dinheiro pode fazer na economia atual. Olhando através destas lentes, nossas taxas de juros “reais” têm sido de fato negativas mais frequentemente do que não desde a Grande Recessão entre 2007 e 2009, e é provável que permaneçam assim. Em suma, esse fator é favorável aos investimentos em ativos imobiliários, e acreditamos que o mercado imobiliário comercial ainda é muito atrativo.

Graças em grande parte ao envelhecimento da geração millennial, uma enorme demanda habitacional está aguardando para ser atendida, e o ritmo das construções simplesmente não conseguiu acompanhar. Isso ocorre principalmente porque a indústria da construção, que nunca se recuperou totalmente da Grande Recessão, tem sido ainda mais prejudicada pela recente escassez de materiais e de mão-de-obra.

Por causa disso, e por conta dos investidores que compram casas para criar condomínios de casas (single-family) para aluguel, os preços subiram muito, de acordo com dados da Redfin. Em algum momento o ritmo de crescimento dos preços terá que ceder de forma a se adequar à capacidade de compra das pessoas que buscam casas. No entanto, a CONTI não acredita que essa moderação de preços será drástica, e a propriedade permanecerá fora de alcance para muitos.

A pandemia mudou drasticamente a forma como trabalhamos, e a CONTI acredita que a mudança do trabalho no escritório para o trabalho remoto e híbrido reforçou ainda mais a tendência já existente dos trabalhadores a se afastarem dos mercados de Gateway, historicamente mais caros (como Los Angeles), com trabalhadores muitas vezes se estabelecendo no Sun Belt onde eles encontram um custo de vida mais acessível.

As empresas também estão se mudando para aproveitar os custos de operação mais baixos no Sun Belt, trazendo consigo muitos empregos, de acordo com declarações de empresas de realocação. Diante disso, além da qualidade de vida dos mercados Sun Belt e restrições mais brandas em relação à COVID-19, a CONTI acredita que as condições nesses mercados permanecerão favoráveis para investimentos.

Embora a taxa de emprego total em dezembro de 2021 esteja 15% abaixo do pico pré-pandemia, a CONTI está confiante ao prever um forte mercado de trabalho em 2022, tendo em vista sinais promissores como a queda do desemprego, o aumento da participação na força de trabalho, o aumento dos salários e o aumento do número de pessoas mudando para empregos mais bem remunerados.

A CONTI prevê que em todos os EUA o setor de emprego terá recuperado totalmente os empregos perdidos até o final do ano. Liderando esse caminho estarão os setores da economia mais atingidos pelo COVID-19: artes, recreação, hotelaria e alimentação. Os setores que permaneceram isolados durante a pandemia, como serviços profissionais e empresariais, continuarão a ver um forte crescimento em 2022, embora não no mesmo ritmo de 2021. Nos EUA, espera-se que de 3,5 a 4,0 milhões de empregos sejam criados este ano.

O mercado de imóveis comerciais dos EUA (CRE) continua a demonstrar resiliência diante de enormes desafios. Alguns tipos de ativos estão superando outros – multifamily e industriais estão prosperando, enquanto escritórios e varejo têm experimentado mais dificuldades. No geral, nossa perspectiva para 2022 prevê uma recuperação contínua nos quatro principais tipos de ativos CRE.

Esses ativos demonstraram relativamente poucas dificuldades enquanto os EUA foram castigados pela maior crise de saúde desta geração. Ao contrário da Grande Recessão, que teve suas raízes em uma crise financeira, o choque simultâneo de demanda e oferta causado pela crise do COVID-19 deixou o setor financeiro relativamente em boas condições. As políticas fiscal e monetária adotadas também ajudaram os inquilinos a manter os pagamentos de aluguel em todos os tipos de ativos imobiliários comerciais.

Embora as taxas de juros devam subir em 2022, elas permanecerão baixas do ponto de vista histórico. Acreditamos que os drivers de demanda subjacente vão mais do que compensar quaisquer aumentos nas taxas de juros deste ano.

O crescimento dos aluguéis será moderado em comparação com seu aumento desordenado em 2021, mas esperamos que os preços continuem subindo num ritmo significativo. O crescimento dos aluguéis foi de 2,9% ao ano de 2012 a 2019, segundo dados da CoStar, e então disparou para 11,3% ao ano em 2021. A previsão é de que os aluguéis subam a uma taxa de 6,6% ao ano em 2022, segundo dados da CoStar.

Enquanto os aluguéis devem aumentar de forma geral nos EUA, alguns mercados Gateway como São Francisco e Nova York tem visto os preços caírem recentemente, de acordo com o National Multifamily Housing Council.

Enquanto isso, acreditamos que as atuais tendências de trabalho remoto continuarão a favorecer o crescimento mais forte dos aluguéis em áreas de subúrbio, com crescimento menor esperado nos centros urbanos.

Dados do Censo dos EUA nos dizem que o número de locatários entre 30 e 40 anos está crescendo à medida em que a postura cultural sobre locação e propriedade imobiliária se modifica. Os locatários nessa faixa etária têm uma capacidade maior de pagar aluguéis mais altos em relação a seus colegas mais jovens. Além disso, os locatários que possuem empregos que exigem mão de obra mais qualificada (“white collar”) podem se dar ao luxo de serem mais exigentes na busca por moradia.

Em grande medida por causa dessas mudanças, o número de locatários no quartil de renda superior tem aumentado constantemente. Esses locatários, que poderiam comprar uma casa e mas optam por alugar poderiam ser chamados de “locatários por escolha”. Levando em conta essa expansão em locatários financeiramente confortáveis, a CONTI acredita que as condições favorecem o investimento em apartamentos de luxo Classe A.

Alguns potenciais proprietários, entretanto, preferem as vantagens de uma casa do tipo single-family sem o ônus de um financiamento sobre seus ombros. Os investidores estão colocando cada vez mais capital em condomínios do tipo single-family para aluguel de forma a atender a essa demanda, de acordo com a CoreLogic.

Em dezembro de 2021, 97,5% das unidades de apartamentos gerenciadas profissionalmente em todo os EUA estavam sob contrato de locação, de acordo com a RealPage. O mercado americano de apartamentos estava essencialmente ocupado, e a demanda por apartamentos está no nível mais elevado de todos os tempos. A CONTI espera que essa taxa de ocupação caia suavemente, mas alguma movimentação de locatários entre apartamentos é positiva, pois abre espaço para os administradores de imóveis aumentarem o preço dos aluguéis.

Esperamos que os imóveis multifamily sejam o tipo de ativo com melhor desempenho em 2022, pois ele apresenta as características mais promissoras de demanda e oferta de todos os tipos de ativos CRE. A demanda por unidades de apartamentos em 2021 superou todas as expectativas da CONTI, e prevemos um crescimento contínuo recorde da demanda por propriedades deste tipo.

Um dos principais impulsionadores da demanda por propriedades multifamily é o aumento do nível de emprego. À medida em que a economia continua a recuperar todos os empregos perdidos desde o início da pandemia, o setor multifamily irá colher os benefícios, atraindo as pessoas para mercados favoráveis ao ambiente de negócios. Além disso, o envelhecimento da geração millennial e a escassez de moradias também são contribuem fortemente para o crescimento da demanda por esse tipo de imóvel.

Multifamily real estate investment is a powerful hedge against inflation – multifamily properties are more insulated from issues created by vacancies than other assets since hundreds of apartments are being leased at different times for relatively short lease terms, giving property managers the ability to capture quick rent increases. CONTI believes that multifamily funds are a particularly persuasive investment since these benefits are spread across multiple properties and thousands of units.

Os investidores perceberam os pontos fortes da indústria multifamily e tem feito alocações significativas de capital nesse mercado. A CONTI acredita que esse entusiasmo por investimentos em propriedades multifamily continuará em 2022.

Num momento tão aquecido para investimentos multifamily, a CONTI oferece uma palavra de cautela: é recomendável que os investidores sejam cautelosos quando se trata de alavancagem. Evite investir em ativos ou fundos que carreguem uma alta relação empréstimo-valor (LTV). Alguns fundos estão buscando comprar imóveis com 85% de empréstimos e uma pequena parcela de capital próprio; acreditamos que transações desse tipo oferecem riscos desnecessários aos investidores.

Os americanos passaram por uma grande reviravolta nos últimos dois anos e a visão atual do consumidor sobre a economia é extremamente negativa, com base nos resultados da pesquisa de consumo divulgada pela Universidade de Michigan. Mas se 2021 foi um ano de recuperação, 2022 parece ser um ano em que os consumidores se ajustarão a um novo normal, e a indústria multifamily está pronta para prosperar. A CONTI, ao adotar uma visão detalhada e abrangente em relação aos rumos da economia, acredita que os imóveis multifamily na região do Sun Belt continuarão sendo um ativo importante a ser mantido nas carteiras dos investidores.