Os 10 Melhores Mercados de Investimento Multifamily 1S 2023

Dallas-Fort Worth Metroplex é mais uma vez o mercado número 1 da CONTI para investimento multifamily em 2023, principalmente por causa da classificação do mercado em nossos subíndices de Destino Demográfico e Durabilidade do Mercado de Trabalho. DFW se destaca em termos de emprego total, emprego em escritórios e participação na força de trabalho, ingredientes-chave para um próspero mercado multifamiliar, considerando a alta correlação entre o desempenho da força de trabalho e a demanda por apartamentos.

No ano passado, DFW superou consistentemente os 50 principais mercados em crescimento de empregos na maioria dos principais setores e agregações de emprego, incluindo saúde e educação, FIRE (finanças, seguros, imóveis), TAMI (tecnologia, publicidade, mídia, informação) e serviços profissionais e empresariais em geral. Como resultado, o DFW é o nosso principal mercado no subíndice Super Sector Correlation (Correlação Super Setorial), que mede o grau em que o mix de empregos em um determinado mercado está correlacionado com a demanda por apartamentos. Em conjunto, as métricas de correlação e participação do Super Setor falam sobre a força estrutural da economia do DFW e sua trajetória de desenvolvimento a longo prazo. Fala também da diversificação e resiliência do DFW, já que o mercado não está excessivamente exposto a nenhum setor econômico.

Do ponto de vista demográfico, DFW supera os 50 principais mercados em como medimos a população total, a migração líquida e a formação de famílias. Nos últimos 10 anos, DFW tem sido o melhor mercado para o crescimento populacional total, com o grande número de pessoas que vivem no mercado aumentando em cerca de 122.000 por ano, graças em parte a um fluxo constante de realocações corporativas alimentando ainda mais a imigração. Embora esperemos que o ritmo da imigração corporativa e individual diminua um pouco nos próximos anos, o crescimento orgânico das empresas e da população local será suficiente para levar o mercado multifamily de DFW a novos patamares.

A força de Atlanta como um mercado multifamiliar reside principalmente em sua demografia, com uma das maiores proporções de “locatários prime” nas 50 principais áreas metropolitanas que analisamos. Esse segmento de jovens adultos é abundante e está crescendo em Atlanta, tanto em porcentagem quanto em números absolutos. Somente em 2022, o grupo de locatários principais em Atlanta expandiu em 10.400 pessoas, ou 2,3%. Em comparação, o crescimento populacional total em Atlanta foi de 1,2% no ano passado, indicando que os jovens adultos estão crescendo a um ritmo mais rápido do que a população em geral. Olhando para o futuro, esperamos que essa tendência demográfica continue pelo menos no curto prazo, o que significa que os jovens trabalhadores continuarão a formar famílias a uma taxa acima da média, gerando uma demanda excessiva de imóveis para aluguel no The Big Peach durante nosso período de previsão.

Não é nenhuma surpresa que os jovens adultos se sintam atraídos por Atlanta, haja vista as amplas oportunidades de emprego do mercado e a concentração de instituições educacionais. Atlanta é o lar da Emory University, que possui uma grande escola de negócios, e outras instituições proeminentes como o Georgia Institute of Technology e a Georgia State University. Os principais empregadores são atraídos pelo ambiente favorável aos negócios de Atlanta, que decorre de baixas taxas de impostos corporativos e da presença de um aeroporto central internacional. Atlanta também é lar de dezessete empresas da Fortune 500 e um crescente cluster de tecnologia, incluindo Microsoft, Google, Apple, Visa e Cisco.

Apesar da série de manchetes negativas nos últimos meses, Austin permanece em nossos 5 principais mercados de investimento multifamily para 2023 devido a uma série de impulsionadores de demanda de longo prazo que superam facilmente o ciclo de notícias de curto prazo. Na nossa opinião, a narrativa em torno de Austin mudou simplesmente por causa do crescimento descomunal que o mercado experimentou nos últimos 10 anos – especialmente nos últimos 3 anos. O que sobe deve descer – esse é o entendimento. Na nossa perspectiva, no entanto, esse entendimento ignora a mudança estrutural que ocorreu na economia de Austin na última década.

A capital do Texas conseguiu atrair um número notável de empresas de tecnologia para a área, criando um verdadeiro cluster de alta tecnologia coloquialmente conhecido como “Silicon Hills”. Ancorando esse cluster de tecnologia estão empresas como Oracle, Apple, Tesla e Samsung. A cena tecnológica de Austin difere de seus pares costeiros devido à maior concentração de empregos de manufatura e pesquisa e desenvolvimento de alta tecnologia no mercado. Como mostramos anteriormente, a manufatura de alta tecnologia é muito menos volátil e muito mais propícia ao desenvolvimento econômico de longo prazo em relação a outros empregos tecnológicos.

Apesar das preocupações com as demissões no setor de tecnologia, a taxa de desemprego geral de Austin permanece extremamente baixa em 2,8%. Além do mais, as tendências de participação da força de trabalho do mercado também são altamente favoráveis, o que mostra a força estrutural da economia local. Embora esperemos um aumento no desemprego em Austin no próximo ano, à medida que a economia dos EUA continua desacelerando, Austin tem uma força de trabalho excepcionalmente resiliente graças à concentração de empregos públicos vinculados à capital do estado e à Universidade do Texas. Além disso, a UT Austin contribui para a população de jovens adultos com alto nível educacional que vivem na região metropolitana. É por isso que estamos particularmente otimistas na demanda por multifamily Classe A em Austin.

Charlotte é fortalecida por seu mercado de trabalho e pelo grupo de grandes empresas financeiras que sustentaram a sua economia durante a crise econômica relacionada à pandemia em 2020. Três grandes bancos nacionais – Bank of America, Wells Fargo e Truist – possuem sua sede em Charlotte, apoiando milhares de empregos e atraindo mais migração para a área. Somos atraídos para mercados com clusters financeiros prósperos porque, de acordo com nossa modelagem, o emprego em serviços financeiros está altamente relacionado a demanda por apartamentos. Além disso, dentro do setor financeiro mais amplo, Charlotte é notável pela sua crescente indústria de tecnologia financeira (Fintech). Na verdade, um importante think tank de tecnologia recentemente nomeou Charlotte como um dos dez principais mercados de “ecossistemas” de fintech em todo o mundo¹. Isso coloca Charlotte no mapa ao lado dos principais mercados fintech globais como Zurique, Estocolmo e Dublin.

Os residentes de Charlotte também desfrutam de uma alta qualidade de vida, de acordo com a forma como nosso Índice conceitua esse fator de forma única, especialmente quando se trata da saúde fiscal da região metropolitana. Os governos estaduais e municipais têm seus orçamentos em ordem. De acordo com o mais recente relatório “Financial State of the Cities” da Truth in Accounting, Charlotte teve um superávit orçamentário significativo em 2020². Vemos isso como um bom sinal para a saúde de Charlotte como mercado a longo prazo, pois permite que os municípios façam investimentos de longo alcance na capacidade produtiva da área. Dada a pontuação de qualidade de vida desta área metropolitana e suas projeções de empregos acima da média, não é surpreendente ver que Charlotte ocupa a terceira posição mais alta em nossas múltiplas medidas de migração líquida. Uma parcela significativa dessa migração líquida consiste em nossa faixa etária alvo de “inquilino prime”.

Orlando realmente brilha quando se trata de nossas medidas de qualidade de vida, graças a uma forte ênfase em artes e entretenimento (por exemplo, parques temáticos mundialmente famosos), um clima geralmente agradável e um custo de vida relativamente baixo. Em 2022, o componente de artes e entretenimento do PIB de Orlando excedeu o de qualquer outra metrópole nos 50 principais mercados que acompanhamos, incluindo Las Vegas, Los Angeles e Nova York. Embora o setor de lazer e hospitalidade de Orlando tenha lutado sob as restrições da pandemia, a perspectiva de curto a médio prazo para o crescimento de empregos relacionados ao turismo no mercado é excepcional devido ao crescimento da recuperação pós-pandemia e ganhos salariais sustentados para uma vasta gama de consumidores americanos.

Embora o turismo e a hospitalidade ainda contribuam muito para a economia e o mercado de trabalho de Orlando, a cidade tem visto crescimento nos setores de serviços profissionais, saúde, tecnologia e aeroespacial/de defesa. Na verdade, Orlando é um dos nossos principais mercados para crescimento de empregos em escritórios. Ao observarmos o desempenho em nível de mercado para nosso período de espera típico, estamos particularmente atentos a essas medidas de impulso, pois elas indicam até que ponto os mercados superarão sua própria norma histórica. Na nossa opinião, um mercado caracterizado por alto crescimento em categorias de emprego relacionadas a lazer e uso de escritório é ideal para investimentos nos segmentos Classe A e Classe B do mercado multifamiliar.

Assim como Orlando, Tampa tem uma boa pontuação em nossas medidas de qualidade de vida graças a um clima quente, baixo custo de vida e um próspero mercado de trabalho. Como resultado, Tampa é um dos nossos 5 principais mercados em termos de como medimos a migração líquida. No total, nos últimos cinco anos, Tampa viu mais de 181.000 pessoas se mudarem para a região metropolitana, representando 5,6% da população total de Tampa. Apenas três outros mercados experimentaram uma taxa superior de migração líquida como parcela da população existente durante o mesmo período: Austin, Raleigh-Durham e Jacksonville.

Com uma taxa de desemprego ultrabaixa de 2,6% em novembro de 2022, a economia de Tampa apresenta uma dispersão excepcionalmente alta de oportunidades de emprego, variando de educação a finanças e alta tecnologia. De fato, a CBRE nomeou Tampa como um dos “Próximos 10 mercados de tecnologia a serem observados” em 2022³, destacando a crescente participação metropolitana no emprego de tecnologia e seu impacto no mercado de escritórios local. Dada a conexão entre emprego e desempenho multifamiliar, não é surpresa que Tampa tenha sido o segundo melhor mercado para aluguel e crescimento de receita nos últimos três anos.

A segunda maior área metropolitana do Texas tornou-se, em nossa opinião, um mercado multifamiliar subestimado, facilmente descartado por sua dependência da notoriamente volátil indústria de petróleo e gás. Embora as indústrias de extração continuem a ter uma presença descomunal em Houston, o mercado se diversificou notavelmente na última década. Usando uma versão modificada do Índice Hachman que mede a diversidade industrial, Houston foi o que mais diversificou nos 50 principais mercados que acompanhamos nos últimos 5 e 10 anos. Embora o petróleo e o gás continuem sendo os principais impulsionadores da economia de Houston, o mercado também está tendo um crescimento robusto em setores como tecnologia e assistência médica.

Houston também é um dos mercados mais bem classificados em nosso subíndice demográfico, já que uma população de millennials significativa chama Houston de lar. Em particular, esta metrópole demonstra uma alta taxa de formação de domicílios – ou seja, uma alta proporção de domicílios em comparação com a população em geral, o que pode ser resultado de filhos adultos saindo da casa dos pais, colegas que dividem um lugar para morar conseguindo morar sozinhos ou simplesmente uma mudança na distribuição etária⁴. A formação de famílias é um dos principais impulsionadores da demanda por moradias para aluguel. Mais de 34.000 novas famílias foram formadas em Houston no ano passado, o segundo melhor mercado para formação de famílias em nossos 50 principais mercados, atrás apenas da cidade de Nova York.

Nashville ostenta a maior pontuação de Durabilidade do Mercado de Trabalho de todos os mercados que acompanhamos. O núcleo desse desempenho superior do mercado de trabalho são os elementos estruturais da economia de Nashville, ou seja, uma alta taxa de participação, um mix industrial propício à demanda de apartamentos e resiliência durante as recessões econômicas nacionais. Vários setores têm presença importante em Nashville, contribuindo para o alto grau de diversidade economico do mercado. Isso inclui educação (por exemplo, Vanderbilt University), tecnologia (por exemplo, Amazon’s Operation Center of Excellence), finanças (por exemplo, AllianceBernstein) e lazer e hospitalidade. É essa diversidade que isola a região metropolitana dos desafios enfrentados por qualquer setor.

O perfil da população de Nashville é jovem, estabelecendo o mercado como um de nossos melhores desempenhos em como medimos a concentração de locatários de primeira linha. Nashville foi nosso segundo melhor mercado para crescimento neste grupo nos últimos dois anos e, olhando para o futuro, é nosso terceiro melhor mercado para crescimento de inquilinos prime no próximo ano. Essas tendências falam sobre a atratividade geral de Nashville para jovens adultos, que é uma função das diversas oportunidades de emprego, do custo de vida relativamente baixo e de suas amplas comodidades culturais.

A qualidade de vida e o desempenho do mercado de trabalho mantêm Raleigh-Durham consistentemente em nossas melhores classificações, apesar da população relativamente pequena do mercado. Raleigh tem a melhor pontuação de saúde fiscal e a segunda menor taxa de criminalidade nos 50 principais mercados que acompanhamos. Esses elementos de qualidade de vida são particularmente atraentes para imigrantes de outras grandes metrópoles que lutam contra altas taxas de criminalidade e desequilíbrios fiscais.

No entanto, o ingrediente crítico para o status de Raleigh como um mercado secundário importante é a exposição da área à tecnologia e à educação. A área metropolitana abriga o “Triângulo da Pesquisa”, que consiste nas principais universidades de pesquisa (Duke, North Carolina State e UNC) e centenas de empresas de tecnologia que extraem desse canal de talentos STEM. Ao contrário de alguns dos principais mercados costeiros de tecnologia, a indústria de tecnologia de Raleigh é notável por suas especializações em ciências da vida e manufatura avançada. O pool de talentos neste mercado é altamente bem formado, bem remunerado e um dos principais impulsionadores dos robustos fundamentos de apartamentos de Raleigh.

Phoenix é outro mercado que acreditamos ter sido injustamente manchado em relatórios recentes relacionados ao mercado imobiliário local. Como sempre deixamos claro, as tendências em nível de mercado muitas vezes podem obscurecer as tendências de submercados e micromercados que são muito mais relevantes para oportunidades de investimento específicas. Desconsiderar o mercado como um todo devido à desaceleração da situação habitacional seria ignorar as imensas oportunidades ainda disponíveis em uma região caracterizada pelo rápido crescimento populacional e do emprego.

É um equívoco pensar que a história de crescimento de Phoenix está totalmente ligada a fatores relacionados à pandemia, ou seja, a emigração de pessoas da Califórnia e de outras grandes metrópoles em busca de preços mais baixos para as casas. Embora essas tendências tenham, sem dúvida, impulsionado o crescimento em Phoenix desde 2020, a onda de migração é ainda maior. Mais de 277.000 pessoas se mudaram para Phoenix nos últimos cinco anos, o segundo melhor mercado para o grande número de imigrantes nos 50 mercados que acompanhamos. Phoenix também é um lugar desejável para se viver devido, por exemplo, ao clima ensolarado e inúmeras diversões ao ar livre; mas também, por suas amplas oportunidades de trabalho. Das 33 maneiras diferentes pelas quais medimos as tendências totais de emprego, Phoenix é o melhor mercado individual no nosso Índice de emprego geral.