22 DE JULHO DE 2022
Os preços altíssimos dos imóveis na compra da primeira casa
O mercado de imóveis ainda está envolvido numa crise de acessibilidade, exacerbada pelas taxas de juros em ascensão. Isto apresenta um desafio especialmente para os locatários que desejam comprar um imóvel, de acordo com um relatório produzido pelo Joint Center for Housing Studies, da Harvard University. Os custos de compra altamente inviáveis estão forçando muitos compradores em potencial a continuar no aluguel, fortalecendo os fundamentos dos imóveis multifamily.
O número de pessoas nos E.U.A. na idade de compra do seu primeiro imóvel atingiu um recorde histórico. Os millennials, a geração mais numerosa do nosso país, estão na faixa etária entre os 26 e 41 anos, ou seja, estão no momento de começar a constituir famílias, de acordo com uma pesquisa de dados da organização National Association of Realtors.
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Os novos domicílios aumentaram em 1,6 milhões entre o primeiro trimestre de 2020 e o primeiro trimestre de 2022, de acordo com o relatório de moradias de Harvard. Um número crescente de domicílios com adultos entre 35 e 44 anos impulsionou um aumento médio anual de 400.000 domicílios nos últimos cinco anos. A formação de domicílios permaneceu constante até mesmo durante a pandemia da COVID-19, apoiada pelos millennials que haviam postergado a saída de casa entre os seus 20 a 30 anos. Mesmo assim, a formação de domicílios para esta faixa etária ainda está mais baixa do que esteve em gerações passadas, sugerindo a possibilidade de haver demanda reprimida para este grupo demográfico.
A apreciação dos preços de imóveis atingiu 20,6% anuais até o mês de março de 2022, conforme reportou o estudo da Harvard. Sessenta e sete dos 100 principais mercados residenciais enfrentaram taxas altíssimas de apreciação na compra de imóveis. Notavelmente, compradores institucionais têm adquirido imóveis de preço moderado agressivamente – com 28% de casas single-family vendidas a investidores no primeiro trimestre de 2022, de acordo com CoreLogic.
O aumento da inflação tem gerado seus próprios desafios. Conforme o Federal Reserve tem aumentado a taxa de juros numa tentativa de controlar a inflação, a taxa em ascensão tem impactado significantemente os custos de aquisição de imóveis em meio a um mercado residencial já oneroso. O impacto do aumento de 2 pontos percentuais entre o fim de dezembro de 2021 e meados de abril de 2022 foi o equivalente a um salto vertiginoso de 27% no custo de compra de um imóvel, de acordo com o estudo de moradia conduzido pela Harvard.
De forma a conseguir aprovação para um financiamento de imóvel, os compradores em potencial precisariam ter um valor muito maior de renda e economias poupadas do que já tiveram, há somente dois anos atrás. O valor típico de entrada para a compra da primeira casa nos E.U.A. é 7%, totalizando aproximadamente $27.000 até abril deste ano. Sem qualquer ajuda externa, este requerimento poderia eliminar 92% dos locatários, os quais possuem economias totalizando somente $1.500 em média, de acordo com o estudo.
Se reduzirmos o pagamento de entrada para somente 3,5%, o pagamento mensal do financiamento, baseado no preço médio de um imóvel, atingiria $2,020. Aumentos recentes da taxa de juros, juntamente com os preços de compra de imóveis em ascensão, significa que a renda mínima necessária para arcar com estes pagamentos do financiamento aumentou de $79.600 em abril de 2021, para $107.600 em abril de 2022, o que torna o preço inacessível para aproximadamente 4 milhões de domicílios locatários com renda nesta faixa.
A compra de imóveis já começou a cair. Até meados de maio, notamos uma queda anual de 16% no valor médio semanal de solicitações de financiamentos para compra de imóveis. A venda de imóveis usados tem diminuído a cada mês, desde janeiro até abril, com um declínio de 13,6% até o momento, ajustado sazonalmente.
Os aluguéis têm aumentado continuamente, por ser uma opção mais acessível – e mais fácil de conseguir – para os millennials, especialmente considerando o ritmo mais lento dos prazos das construções residenciais e a oferta extremamente limitada. Apesar de vermos o aumento do custo do imóvel residencial começar a reduzir a velocidade, a CONTI Capital espera que o atual mercado imobiliário residencial permaneça favorável para o investimento imobiliário multifamily.